Contrato de alquiler en centros comerciales.
Puntos a revisar del contrato de arrendamiento
Fecha firma del contrato
Fecha en la que firma el contrato de alquiler con el centro comercial.
Fecha entrada en vigor del contrato
Si es un centro comercial en funcionamiento será la misma que la de la firma, en el caso de ser un CC en construcción es la de su apertura al público. Es importante porque desde esta fecha empezaran a correr ciertos gastos y carencias.
Fecha entrega del local
Si es un local ocupado por un arrendador, se incluye una cláusula suspensiva sujeta al desalojo del mismo por parte del actual comerciante. En los locales vacíos en centros comerciales abiertos al público, lo que se pacte pero normalmente es el mismo día que se firma el contrato.
Inicio del pago de la renta
Normalmente desde la apertura al público, aunque también se pueden pactar carencias de meses para ayudar al pago de la obra.
Inicio del pago de gastos
Suele ser desde la entrega del local o desde la firma del contrato, pero también se puede pactar desde la apertura al público del local alquilado.
Definición de cifra de ventas
Donde describen y detallan todo lo que se considera la cifra de ventas que tenemos que aportar mensualmente al centro comercial, para entre otras cosas ver si nos cobran la renta variable pactada, además de saber por medio de la tasa de esfuerzo como nos va de bien… o mal nuestro negocio.
No debe incluir IVA, ni ningún impuesto. Conviene revisar para saber con seguridad lo que el centro comercial considera como cifra de ventas.
Revisión de la renta
Se hace anualmente respecto al IPC general. Hay que revisar que figure en el contrato que la referencia sea la publicada por el INE, instituto nacional de estadística, y no por otras entidades.
Hay contratos de alquiler donde se hace mención a aplicar la subida en función de lo dictado por consultoras inmobiliarias.
Actividad del local
Donde se refleja a que nos dedicamos, que vendemos. Cuidado pues una vez descrita no se puede variar. Lo mejor es poner una actividad muy amplia o genérica.
Se puede variar pero estaremos a disposición del centro comercial, además de que es un motivo para subir el alquiler sobre un 20%.
Cesión y subarriendo
No lo permiten sin previo permiso por escrito. Además, si lo autorizan, suelen incrementar la renta al nuevo inquilino en aproximadamente un 20%.
Incumplimiento
Donde se especifican todos los motivos que son causa de resolución del contrato de arrendamiento.
Sanciones
En esta cláusula nos indican todos los motivos por los que nos pueden sancionar económicamente. Revisar a fondo pues puede tener penalizaciones abusivas como por ejemplo no abrir el local a la hora de apertura del centro comercial.
Jurisdicción
Juzgados de la ciudad o población donde llegado el caso tendremos que pleitear. Importante sobre todo si estamos ubicados en otra ciudad, por los desplazamientos y demás costes añadidos.
Normalmente la propiedad de los grandes centros comerciales se encuentra en Madrid o Barcelona.
Cláusula de exclusividad
Por la cual el centro comercial nos garantiza que solo nosotros venderemos ese producto o servicio. NO lo firma ningún CC pues condiciona mucho las posibles nuevas aperturas de otros rótulos que podrían entrar en conflicto con el nuestro.
Cláusula de No Competencia
En algunos contratos de alquiler nos obligan a que en el área de influencia del centro comercial no podamos abrir más locales con nuestro rotulo.
Dependerá de nuestro tipo de negocio pero en algunos casos es imposible de cumplir por lo que se puede negociar.
Reglamento de Régimen Interior
Normativa obligatoria que rige en el CC para todos los inquilinos.
Zona de Atracción
Área de población cercana al centro comercial donde se encuentra su posible público. Normalmente son muy optimistas con estos datos puesto que cuentan la población total sin tener en cuenta que hay público que nunca ira al CC y de la existencia de otros centros comerciales cercanos.
Estos datos son útiles solo en los casos de nueva apertura del CC. En los centros comerciales abiertos al público lo mejor es pedir los datos de afluencia reales.
Carencia
Cuando negociemos con el centro comercial podemos pedir ayudas para la obra de nuestro local en forma de carencia de renta, es aquí donde se debe reflejar dentro del contrato de arrendamiento suscrito con el CC.
Podemos por ejemplo negociar una carencia en renta con una bonificación del 25% el primer año, del 15% el segundo año y ya a partir del tercer año pasamos a pagar el alquiler pactado.
En otros casos podemos acordar una carencia de la renta mínima garantizada de 2 o 3 meses como aportación a la obra civil, para empezar a pagar el alquiler 2 o 3 meses después de la apertura al público.
